Locazioni e Sfratti

Lo studio fornisce assistenza giudiziale e stragiudiziale in tema di sfratto per morosità e di sfratto o di licenza per finita locazione di contratti uso abitativo e commerciale, di comodato di beni immobili, di affitto d'azienda, in materia di occupazione senza titolo e delle consequenziali procedure esecutive di rilascio, attive e passive. Si occupa altresì di rappresentanza e assistenza nei procedimenti di mediazione civile e commerciale, obbligatoria in materia di locazioni. Costituisce materia di competenza dello studio anche l'assistenza per la redazione e stipula di contratti di locazione e di comodato, della disdetta e/o del recesso anticipato dal contratto e della richiesta di riduzione temporanea del canone di locazione abitativo e commerciale.

La scelta del tipo di contratto nel dare e prendere in locazione un immobile è di fondamentale importanza quanto al canone, alla durata del contratto e agli effetti fiscali e tributari. Lo studio Legale Leteo può fornire un valido ausilio per orientarsi tra questi aspetti.

Quanto a conduttore di immobile a uso abitativo che si trovi in difficoltà nel pagamento del canone, va verificata la possibilità di avvalersi del contributo dello Stato per la c.d. “morosità incolpevole”. Il contributo all'affitto è un aiuto concesso attraverso i Comuni ai conduttori in difficoltà per motivi indipendenti dalla loro volontà.

Per le locazioni a uso diverso, lo studio si occupa di contratti ad “uso foresteria”, prelazione del conduttore nell'ipotesi di vendita dell'immobile locato e di indennità per la perdita dell'avviamento commerciale a seguito di diniego di rinnovo alla prima scadenza o di disdetta. Lo studio offre assistenza nell'ambito della successione nel contratto di locazione nell'ipotesi di unioni civili.

• NORMATIVA IN MATERIA DI LOCAZIONE E DI SFRATTI

  L'intimazione di sfratto per morosità può essere promossa anche per il mancato pagamento di una sola mensilità, salvo che il contratto non preveda diversamente. E' di fondamentale importanza pertanto attivarsi alla prima avvisaglia di morosità così da evitare l'aggravamento di questa.

  La cedolare secca è un regime tributario facoltativo, riservato alle persone fisiche anche per gli immobili da A1 a A11 (escluso A10 – uffici e studi privati) e relative pertinenze, che consente di pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, mentre per i contratti registrati con tale regime non andranno pagate l’imposta di registro per la prima registrazione e per i rinnovi annuali, proroghe e risoluzioni, l’imposta di bollo per il contratto e le quietanze. Resta l’obbligo di pagare l’imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione.

  La cedolare secca comporta la rinuncia per tutta la durata dell’opzione alla richiesta dell’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto.

  La scelta di tale regime può avvenire alla prima registrazione del contratto o, se questo è stato già registrato, per gli anni successivi, ma in tale ultimo caso andrà comunicata all’inquilino con lettera raccomandata, in cui si rinuncia alla facoltà dell’aggiornamento.

  L’imposta dovuta è pari al 21% del canone annuo nel caso di contratto a canone libero, ovvero del 10%, sempre del canone annuo, nel caso di contratto a canone concordato, fermo sempre che non sono dovute le addizionali IRPEF regionali e comunali.

  Con decorrenza dal 1 gennaio 2016 è fatto obbligo al locatore, una volta registrato il contratto di locazione entro trenta giorni dalla stipula, di darne documentata comunicazione all'amministratore del condominio nei successivi sessanta giorni.

  Con la Legge 10 novembre 2014 n. 162, di conversione, con modificazioni, del Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 132, per le esecuzioni per rilascio (sfratti) è stato modificato l’art. 609 c.p.c. che ha introdotto la disciplina relativa ai beni mobili estranei all’esecuzione al fine di liberare da essi l'immobile per il quale è stato ottenuto il rilascio.

  Dal 24 dicembre 2013 non è più necessario allegare al contratto di locazione l’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), fermo restando che, però, dovrà darsi atto nel contratto che l’attestato è stato consegnato al conduttore e da questi ricevuto.

  La legge 431/1998 prevede la nullità del contratto di locazione a uso abitativo nel caso di carenza della forma scritta, nullità prevista altresì nel caso in cui il contratto, bensì redatto per iscritto, non sia stato registrato entro il termine previsto dalla legge.

  La suddetta legge non si applica ai contratti di locazione a uso diverso da quello abitativo.

  Ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria occorre la sussistenza della previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore, l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza e la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.

  Ai sensi dell'art. 36 della l. 27 luglio 1978, n. 392, il conduttore ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale solo se, nel caso di cessione del contratto di locazione, la cessione sia stata notificata al locatore.

  Nell’ipotesi di separazione giudiziale o di fatto, scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, il coniuge assegnatario della casa coniugale è sostituito ex lege nella titolarità del contratto di locazione, con l’attribuzione dei relativi diritti e obbligazioni che ne derivano e con la cessazione del rapporto di locazione in capo all’altro coniuge.

  L'art. 34 l. 27 luglio 1978 n. 392, nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, subordina l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato al pagamento della indennità di avviamento. Tuttavia la medesima disposizione non esclude la permanenza dell'obbligo del conduttore di continuare a pagare il canone fino alla riconsegna del bene, anche se il conduttore medesimo abbia cessato di utilizzarlo e si limiti a detenerlo, salvo che, in tale ipotesi, questi non abbia formalmente costituito in mora il locatore nelle forme e per gli effetti di cui all'art. 1216 e 1209 c.c.

  Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli art. 27 e 34 l. 27 luglio 1978 n. 392, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno, rimanendo irrilevante, al riguardo, che sia scaduto o meno il termine previsto dall'art. 56 della suddetta legge.




• GIURISPRUDENZA LOCAZIONI

  In caso di inidoneità, totale o parziale, del bene locato rispetto l’utilizzo previsto in contratto, il conduttore può legittimamente rifiutare di adempiere la propria obbligazione di pagare il canone di locazione a patto che ciò non sia contrario a buona fede (Corte d’Appello di Napoli 28.06.2023)

  La necessità su cui si fonda il diniego di rinnovazione alla prima scadenza, ex art. 3, comma 1, della legge n. 431 del 1998, impone al locatore di dimostrare la realizzazione del motivo indicato (Cassazione civile, sez. III, 19/07/2019, n. 19523). L'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge al termine del rapporto con l'avvenuto rilascio dell'immobile e l'eventuale esistenza di danni può essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria (Cassazione civile, sez. III, 05/07/2019, n. 18069).

  In materia di locazione, è stata rimessa alle Sezioni Unite la questione concernente la necessità o meno di promuovere un nuovo procedimento di mediazione, oltre quello già promosso dall’attore, qualora il convenuto abbia promosso domanda riconvenzionale (es. restituzione del deposito cauzionale, maggiorato dagli interessi legali) (rinvio pregiudiziale Tribunale di Roma 13.06.2023)

  Per i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili di natura commerciale ogni pattuizione avente ad oggetto non l'aggiornamento del canone, ma veri e propri aumenti, deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, L. 392/1978, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti (Corte appello Roma, sez. VII, 08/09/2022, n. 5488)

  La causa di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore deve preesistere alla proposizione della domanda giudiziale, per cui, sebbene sia consentito al giudice, in una considerazione unitaria della condotta della parte, trarre elementi circa la colpevolezza e la gravità dell'inadempimento dalla morosità che si sia protratta nel corso del giudizio, non potrà mai prescindersi dall'indagine circa la sussistenza dell'inadempimento al momento della domanda (Cassazione civile, sez. III, 08/09/2022, n. 26493)

  Qualora il conduttore non adempia all'obbligo previsto dall'art. 1590 c.c. di restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta, incombe sul locatore dimostrare il deterioramento intervenuto tra la consegna e la restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di provare il fatto impeditivo della sua responsabilità, ossia che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (Tribunale Napoli, sez. IX, 14/07/2022, n. 7103)

  In tema di locazione ad uso commerciale, la mancata corresponsione e/o la cosiddetta autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio che legittima il conduttore a chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo (Tribunale Roma, sez. VI, 27/05/2022, n. 8468)

  In caso di morosità del condòmino nei confronti del condominio, il primo non può opporre al secondo le eventuali morosità dei propri conduttori nel pagamento degli oneri condominiali, in quanto il condominio ha come unico referente cui chiedere il pagamento degli oneri condominiali il proprietario (e/o l'usufruttuario) e non il conduttore dell'immobile (Tribunale Napoli, sez. IV, 20/05/2022, n. 5045)

  Nel periodo dell'emergenza conseguente alla pandemia da covid -19 nessuna norma ha mai autorizzato il conduttore di un immobile locato a sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell'ipotesi in cui l'attività esercitata sia stata interdetta dai provvedimenti emergenziali. Dunque va escluso che la normativa emergenziale possa costituire la giustificazione al conduttore che sia moroso (perché abbia sospeso o si sia auto -ridotto i canoni di locazione), fatta eccezione per quelle attività commerciali di cui il legislatore si è occupato esplicitamente (Tribunale Roma, sez. VI, 11/04/2022, n. 5611)

  Il conduttore ex art. 1577 c.c. ha la facoltà - e non l'obbligo - di intervenire sull'immobile locato per eseguire le riparazioni urgenti che di regola spetterebbero al locatore. Ma se le circostanze rendono necessario un intervento tempestivo, il conduttore può attivarsi autonomamente, salvo rimborso e purché ne dia avviso al locatore. Dunque affinché l'intervento del conduttore sia legittimo, questi deve avvisare il locatore dell'inizio dei lavori, posto che la mancata comunicazione preclude il diritto al rimborso delle spese sostenute; in ogni caso il diritto al rimborso non è compensabile con il debito per il pagamento del canone (Tribunale Brescia, 21/02/2022, n. 414)

  In tema di contratti di locazione e risoluzione per inadempimento, ex art. 1453 c.c., parte attrice ha solo l'onere probatorio della propria legittimazione attiva e cioè della sussistenza del proprio credito che può essere assolto mediante il contratto debitamente registrato tra le parti; mentre incombe sul conduttore l'onere di provare di aver provveduto all'esatto adempimento di quanto dovuto (Tribunale Napoli, sez. IX, 07/02/2022, n. 1303)

  Se un contratto di locazione sia dichiarato nullo, la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un'inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore (Tribunale Roma, sez. VI, 16/12/2021, n. 20304)

  La disdetta eventualmente inidonea ad impedire la rinnovazione contrattuale del contratto di locazione per la data indicata (perché intempestiva rispetto ad essa) è automaticamente valida per quella immediatamente successiva, salvo che dalla disdetta stessa o da un'opposta univoca volontà successiva dell'intimante non risulti una espressa indicazione in senso contrario (Tribunale Roma, sez. VI, 25/11/2021, n. 18524)

  In mancanza di comunicazione o di accettazione della cessione del contratto di locazione da parte del locatore, il cedente e il cessionario sono obbligati in solido all'adempimento degli obblighi nascenti dal contratto medesimo (Tribunale Roma, sez. VI, 12/11/2021, n. 18044)

  In tema di locazione di immobili ad uso commerciale, il conduttore che chieda l'indennità per i miglioramenti asseritamene apportati alla cosa locata deve provare il consenso del locatore alla loro esecuzione, trattandosi di fatto costitutivo del preteso diritto (Tribunale Roma, sez. VI, 08/10/2021, n. 16058)

  Ciascun comproprietario dell'immobile può agire al fine di ottenerne il rilascio, non sussistendo al riguardo un'ipotesi di litisconsorzio necessario (Cassazione civile, sez. III, 04/07/2019, n. 17933).

  L'indennità dovuta al conduttore per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso esplicito del locatore, dovendosi escludere atti di tolleranza (Cassazione civile, sez. III, 06/06/2019, n. 15317).

  La registrazione tardiva del contratto di locazione originariamente non registrato non può sanare la nullità del contratto per un periodo di durata non indicato nel contratto stesso (Cassazione civile, sez. III, 20/12/2018, n. 32934).

  In tema di locazione immobiliare a uso diverso da abitazione, è nullo il patto con cui le parti concordino un canone superiore a quello dichiarato e, trattandosi di nullità "vitiatur sed non vitiat", è il solo patto di maggiorazione a essere colpito da insanabile nullità a prescindere dall'avvenuta registrazione (Cassazione civile, sez. III, 13/11/2018, n. 29016).

  Ai contratti a uso diverso non si applica la sanatoria di cui all'art. 55 legge n. 392/1978, con la conseguenza che l'offerta o il pagamento del canone dopo la notifica dell'atto di intimazione non rendono inoperativa la clausola risolutiva espressa, laddove convenuta dalle parti, ovvero non fanno venire meno l'intervenuto inadempimento (Cassazione civile, sez. III, 08/11/2018, n. 28502).

  La rinuncia all'indennità di avviamento in materia di locazione a uso commerciale da parte del conduttore, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, non importa la nullità dell'intero contratto, bensì solo la nullità della clausola di rinuncia preventiva (Cassazione civile, sez. III, 23/08/2018, n. 20974).

  La successione nel contratto di locazione quale detentore qualificato può avvenire solo nei confronti dell'erede convivente del conduttore e non nel caso di erede non convivente, perché il titolo si estingue con la morte del conduttore, sicché l'erede non convivente qualora prosegua nel possesso del bene è un mero detentore precario (Cassazione civile, sez. VI, 10/11/2017, n. 26670).

  La clausola del regolamento di condominio che vieta di affittare a turisti la propria abitazione come casa vacanza è nulla perché pone limiti di utilizzo alle parti private che non possono essere previsti in un regolamento condominiale (Cassazione civile, sez. II, 28/09/2017, n. 22711).

  Per gli immobili destinati a uso diverso deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l'iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, legittimità della clausola che, invece, deve essere esclusa quando risulti che le parti abbiano perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi di cui all'art. 32 della legge n. 392 del 1978 (ora art. 1, comma 9 sexies L. 118/1985), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dall'art. 79, primo comma, della detta legge (Cassazione ivile, sez. III, 10/11/2016, n. 22909).

  I vizi occulti dell'immobile locato, preesistenti alla stipula del contratto, che determinano l'impossibilità totale di godimento del bene, legittimano il conduttore a sospendere il pagamento del canone (Cassazione civile, sez. III, 03/05/2016, n. 8637).

  Il locatore deve garantire il conduttore, ex art. 1585 comma 1 c.c., dalle molestie di diritto che consistono in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore. Quando, invece, il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, con il proprio comportamento illecito, un pregiudizio al godimento materiale del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi dell'art. 1585, comma 2, c.c. (Cassazione civile, sez. III, 15/12/2015, n. 25219).

  È nullo il contratto di locazione a uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, Legge 431/1998 (nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio), mentre qualora la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, il contratto ex art. 13, comma 5, Legge 431/1998 è affetto da nullità relativa di protezione che può essere rilevata dal solo conduttore e d'ufficio dal giudice (Cassazione civile, sez. un., 17/09/2015, n. 18214).




• GIURISPRUDENZA SFRATTI

  In tema di esecuzione forzata per consegna o per rilascio, qualora il provvedimento emesso ai sensi dell’art. 610 c.p.c. decida in ordine all’ammissibilità dell’esecuzione, così esorbitando dalla sua funzione tipica di risolvere le difficoltà indifferibili sorte nel corso dell’esecuzione, esso non è appellabile ma, eventualmente, opponibile ex. art. 617 c.p.c. ovvero reclamabile ex. art. 624 c.p.c. a seconda che, detto provvedimento, chiuda o sospenda la procedura (Cass. Civ., sez. III, 17/05/2023, n. 13530).

  Nel procedimento per convalida di licenza per finita locazione o di sfratto per finita locazione o morosità, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447 bis c.p.c. (rito locatizio), in cui il "thema decidendum" risulta dalla combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art.426 c.p.c., memorie con cui l'originario intimante può emendare e modificare le sue domande in dipendenza dalle difese svolte dall'intimato (Cassazione civile, sez. VI, 19/02/2019, n. 4771).

  I pieni poteri gestori di ciascun comproprietario dell'immobile locato gli consentono di agire al fine di ottenere il rilascio dell'immobile (Cassazione civile, sez. III, 04/07/2019, n. 17933).

  Il terzo che lamenti nell'ambito di una procedura per consegna o rilascio, avviata in forza di sentenza resa "inter alios", una lesione della sua situazione soggettiva che non derivi da un errore sorto nel procedimento esecutivo, bensì dalla sentenza che ha accertato un diritto incompatibile con quello da lui vantato, deve impugnare la sentenza con l'opposizione di terzo ordinaria, ai sensi dell'art. 404, comma 1, c.p.c., atteso che l'opposizione all'esecuzione proposta dal terzo detentore per contestare il diritto a procedere all'esecuzione forzata per rilascio in base alla sentenza sarebbe inammissibile (Cassazione civile, sez. III, 20/11/2018, n. 29850)

  Il terzo detentore in virtù di un diritto personale di godimento di un immobile soggetto a esecuzione forzata per rilascio in forza di decreto di trasferimento, è tenuto a esperire l'opposizione all'esecuzione non essendo ammissibile un'azione di cognizione per l'accertamento del suo diritto proposta fuori dal procedimento esecutivo (Cassazione civile, sez. III, 19/01/2018, n. 1259)

  Il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, in caso di locazione di immobile adibito a uso diverso, è condizione necessaria per l'esecuzione del provvedimento per consegna o rilascio; in mancanza il conduttore ha diritto di ritenzione dell'immobile che costituisce una causa di giustificazione impeditiva dell'obbligo di riconsegna, a cui il locatore potrà sottrarsi con un'offerta, anche non formale, purché seria e precisa di adempiere la sua obbligazione (Cassazione civile, sez. III, 15/11/2017, n. 26950)

  Il risarcimento del danno da ritardata riconsegna, nel caso di immobili a uso non abitativo, va circoscritto al periodo successivo alla corresponsione dell'indennità di avviamento, di cui agli artt. 34 e 69 Legge 392/1978, atteso che tale corresponsione costituisce condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio, sicché, fin quando essa non avvenga, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore è legittima (Cassazione civile, sez. III, 16/10/2017, n. 24285)

  L'ordine contenuto in una sentenza di condanna al rilascio di immobile spiega efficacia nei confronti non solo del destinatario della relativa statuizione, ma anche di chiunque si trovi a detenere il bene nel momento in cui la sentenza stessa venga messa in esecuzione (Cassazione civile, sez. III, 02/12/2016, n. 24637)

  Una sentenza di condanna alla restituzione di un immobile può essere eseguita dall'attore anche nei confronti del terzo occupante, il quale può far valere le proprie ragioni ai sensi dell'art. 615 c.p.c. se sostiene di possedere l'immobile in virtù di un titolo autonomo e perciò non pregiudicato dalla sentenza (Cassazione civile, sez. III, 13/02/2015, n. 2855).