Divisione e diritti reali

Tra le situazioni giuridiche soggettive attive hanno una preminente posizione i diritti reali.

Essi attribuiscono al loro titolare una signoria sulla res che gli consente di soddisfare i suoi interessi direttamente sulla cosa, senza la necessità della collaborazione dei terzi, come avviene invece nei diritti relativi. Esempio tipico dei diritti reali è la proprietà. Appartengono alla categoria dei diritti reali anche i diritti reali di godimento su cosa altrui, quali la superficie, l'enfiteusi, l'usufrutto, l'uso, l'abitazione e le servitù prediali. Lo stato di comunione, conseguente a una successione ereditaria (comunione ereditaria) o a un acquisto in quote tra più soggetti (comunione ordinaria), può essere fatto cessare mediante la divisione che può essere bonaria ovvero giudiziale. In quest’ultimo caso è condizione di procedibilità l’esperimento della mediazione civile.

• MAGGIORI INFORMAZIONI

  Il diritto di procedere allo scioglimento della comunione è un diritto potestativo a cui il coerede o il comunista non può opporsi se non in casi particolari previsti dalla legge.

  La divisione ereditaria ha per oggetto l’intero patrimonio del defunto, compresi i debiti, mentre la divisione ordinaria lo scioglimento, in relazione a uno o più beni, dello stato di comunione.

  Con la divisione si passa dallo stato di comunione in quote allo stato di proprietà esclusiva del bene.

  Mentre la divisione ordinaria ha luogo in natura, con attribuzione in proprietà esclusiva, di una parte del bene se questo è comodamente divisibile, nella divisione ereditaria la quota deve essere formata comprendendovi una certa quantità di tutti i beni presenti nella massa da dividere (immobili, mobili, crediti, debiti).

  Nel caso in cui il bene non fosse facilmente divisibile, esso deve essere ricompreso per l’intero nella porzione dell’avente diritto alla quota maggiore e se ciò non fosse possibile il bene andrà venduto all’incanto.

  Per la definizione definitiva dei rapporti creditori e debitori tra i coeredi, la disciplina dello scioglimento della comunione ereditaria prevede una serie di istituti quali l'obbligo di pagare i debiti ereditari, l'obbligo di collazione dei beni donati, l'obbligo di imputare alla propria quota i debiti verso il defunto o verso gli altri coeredi in dipendenza dei rapporti di comunione e, infine, il diritto al retratto successorio.

  La divisione ereditaria ha effetto retroattivo e può essere conseguita in via bonaria (divisione contrattuale) e in via giudiziaria (divisione giudiziale), ovvero attuata per testamento (divisione del testatore).

  Al giudizio di divisione, soggetto alla procedura di mediazione obbligatoria a pena di improcedibilità, devono partecipare tutti i coeredi o i comproprietari ed i creditori aventi garanzie reali sugli immobili.

  Lo scioglimento della comunione, sia essa ereditaria che ordinaria, è un fenomeno molto complesso, ma lo studio legale Leteo vi può aiutare a risolvere le problematiche a esso legate, anche in sede di mediazione.

• Giurisprudenza in materia di diritti reali e divisioni

  L’accettazione di una proposta, sia di acquisto immobiliare che di locazione, non è sufficiente per la maturazione della provvigione da parte dell’agenzia immobiliare; così ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 9612/2023.

  Ai fini della determinazione dei frutti che uno dei condividenti deve corrispondere in relazione all'uso esclusivo di un immobile oggetto di divisione giudiziale, occorre far riferimento ai frutti civili, i quali, identificandosi nel corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, ben possono essere liquidati con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato (Tribunale Roma, sez. VIII, 23/06/2022, n. 10103).

  La servitù c.d. 'irregolare' è figura ibrida che difetta del connotato essenziale della servitù propriamente detta, ossia la predialità. Per questo motivo la sua legittimità va valutata con attenzione: infatti posto che i diritti reali sono rigorosamente tipizzati per impedire ai privati di creare nuove figure di diritti su beni altrui al di fuori di quelli legalmente riconosciuti e se è vero che sussiste il principio di autonomia privata, nondimeno l'ordinamento guarda con sfavore alle limitazioni incisive sul diritto di proprietà. Dunque è evidente che si fuoriesca dal modello legale nel caso in cui l'utilitas sia rivolta non ad un fondo, ma ad una persona, a prescindere dalla sua qualità di proprietario o titolare di altro diritto reale ed è altrettanto evidente che una simile figura intanto può essere 'tollerata' dall'ordinamento, in quanto espressione di un rapporto meramente obbligatorio non durevole nel tempo (Corte appello Bari, sez. I, 07/07/2022, n. 1148)

  Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'articoli 2932 del Cc, per la risoluzione ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Ciò che inibisce la percezione della provvigione, a fronte della stipulazione del contratto - anche se meramente prodromico alla futura stipulazione del definitivo - è la invalidità assoluta dell'affare. Va, pertanto, riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione in relazione alla conclusione di un preliminare di vendita di un immobile irregolare sotto il profilo edificatorio o urbanistico, costituente atto comunque valido, sul rilievo che la sanzione di nullità prevista dall'articolo 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti diritti reali (Cassazione civile, sez. II, 22/06/2022, n. 20132)

  L'atto di costituzione del vincolo sui propri beni ai sensi dell'art. 2645 ter c.c., benché non determina il trasferimento della proprietà dei beni medesimi, né la costituzione su di essi di diritti reali in senso stretto, è comunque idoneo a sottrarre i beni vincolati alla garanzia dei creditori ed è conseguentemente idoneo alla declaratoria di inefficacia ex art. 2901 c.c. (Tribunale Vicenza, sez. II, 15/06/2022, n. 1047)

  Dal principio della forma scritta per la costituzione, il trasferimento e la modifica di diritti reali previsto dall'art. 1350 c.c. consegue l'inammissibilità, per irrilevanza, ai fini della determinazione dell'oggetto dei relativi titoli, della prova per testimoni; di essa può tenersi conto nell'ambito dell'azione di regolamento dei confini solo in via residuale, qualora sulla base degli oggettivi elementi forniti dai titoli e dal frazionamento in essi richiamato sia risultato comunque incerto il confine (Corte appello Venezia, sez. II, 07/06/2022, n. 1322)

  In materia di acquisto per usucapione di diritti reali immobiliari, poiché l'uso prolungato nel tempo di un bene non è normalmente compatibile con la mera tolleranza, essendo quest'ultima configurabile, di regola, nei casi di transitorietà ed occasionalità, in presenza di un esercizio sistematico e reiterato di un potere di fatto sulla cosa spetta a chi lo abbia subìto l'onere di dimostrare che lo stesso era dipeso da mera tolleranza (Cassazione civile, sez. II, 06/06/2022, n. 18036)

  La risoluzione consensuale di un contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento, la costituzione o l'estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta "ad substantiam", al pari del contratto risolutorio di un definitivo, in quanto la ragione giustificativa dell'assoggettamento del preliminare al requisito di forma ex art. 1351 c.c. - da ravvisare nell'incidenza che esso spiega su diritti reali immobiliari, sia pure in via mediata, tramite l'assunzione di obbligazioni - si pone in termini identici per il contratto risolutorio del preliminare stesso (Tribunale Terni, sez. I, 01/04/2022, n. 284)

  La sanzione della nullità prevista ai sensi degli artt. 46 d.P.R. n. 380/2001 e 29, comma 1-bis l. n. 52/1985 per gli atti di compravendita di immobili privi del titolo edilizio, della concessione in sanatoria, dell'identificazione catastale con riferimento alle planimetrie ovvero della dichiarazione di conformità oggettiva alle stesse, riguarda unicamente gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali e non può, pertanto, applicarsi al contratto preliminare i cui effetti sono meramente obbligatori (Cassazione civile, sez. II, 08/03/2022, n. 7521)

  L'art 1015 c.c., conformemente all'art 516 c.c. del 1865, prevede tre distinte ipotesi in presenza delle quali l'usufruttuario puo essere dichiarato decaduto dall'usufrutto, che ricorrono quando l'usufruttuario alieni i beni o li deteriori o li lasci andare in perimento per mancanza di ordinarie riparazioni. La decadenza, peraltro, non può che riguardare i casi piu gravi, in quanto per gli abusi di minore gravità la stessa legge prevede, nel comma 2 dell'art. 1015 c.c., rimedi meno rigorosi di carattere non repressivo e sanzionatorio, ma semplicemente cautelari, a tutela preventiva del diritto del nudo proprietario (Cassazione civile, sez. VI, 03/03/2022, n. 7031)

  In materia di diritti reali le missive non hanno alcun effetto interruttivo dell'usucapione, atteso che il possesso ad usucapionem bene può essere esercitato contro la volontà del mittente – proprietario (Cassazione civile, sez. II, 22/02/2022, n. 5730)

  Il diritto potestativo individuale riconosciuto al singolo condividente di domandare, in ogni tempo, lo scioglimento della comunione trova un duplice limite nelle norme dettate dal Legislatore in tema di conformità catastale e urbanistico -edilizia: la disciplina sulla conformità catastale assolve una funzione di carattere fiscale, poiché la corretta identificazione dei fabbricati e dei titolari dei diritti reali ad essi inerenti consente l'applicazione delle imposte ai sensi di legge mentre, rispetto alla normativa urbanistica, occorre osservare come il diritto di proprietà abbia sì carattere assoluto, ma la facoltà di edificare sul suolo è limitata dalla necessaria presenza di un titolo abilitativo alla costruzione nei limiti di legge, ad eccezione delle ipotesi in cui ricorra una c.d. attività di edilizia libera ovvero, si tratti di costruzioni realizzate prima del 1967 (Tribunale Locri, sez. I, 09/02/2022, n. 77).

  Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono contenere i dati catastali e le planimetrie (eventualmente sostituiti da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) a pena di nullità formale, assoluta e imprescrittibile (Tribunale Trapani, sez. I, 07/02/2022, n. 147).

  L'usucapione ordinaria (art. 1158 c.c.) è un modo di acquisto della proprietà e degli altri diritti reali di godimento a titolo originario, che si realizza, per i beni immobili, con il possesso esercitato pubblicamente, pacificamente (art. 1163 c.c.), in modo continuato e senza interruzioni (art. 1165 e 1167 c.c.) per oltre venti anni, accompagnato dall'animo di tenere la cosa come propria, a cui corrisponda, per la stessa durata, la completa inerzia del proprietario, il quale si astenga dall'esercitare le sue potestà e non reagisca al potere di fatto esercitato dal possessore (Tribunale Pavia, sez. III, 23/12/2021, n. 1621).

  La non conformità della costruzione al progetto approvato dall'amministrazione non costituisce un vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale e risolvendosi, invece, in una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione: la fattispecie è, così, inquadrabile nell'ambito dell'art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità (Corte appello Firenze, sez. III, 01/12/2021, n. 2317).

  Gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici sono soggetti alla sanzione prevista dall'art. 40 della l. n. 47 del 1985, che commina la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della detta legge, ove non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare oppure della concessione rilasciata in sanatoria, ovvero quando non sia presente copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967 (Tribunale Reggio Calabria, sez. II, 27/10/2021, n. 1378)

  Il proprietario può agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sul fondo quando ha motivo di temerne pregiudizio ovvero per far cessare le altrui molestie o turbative; l'interesse ad esperire tale azione sussiste non solo laddove il convenuto, con azioni concrete, determini una situazione di incertezza circa l'esistenza o meno di un diritto di servitù a vantaggio del proprio fondo, ma anche quando, pur non denunciandosi l'avvenuto esercizio di atti materiali lesivi della proprietà , a fronte di pretese reali affermate dalla controparte, si intenda far chiarezza con l'accertamento dell'infondatezza di dette pretese il cui esercizio per il tempo prescritto dalla legge potrebbe comportare l'acquisto per usucapione della servitù (Tribunale Oristano, sez. I, 28/09/2021, n. 471).

  La pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del cd. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del "numerus clausus" dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazione dell'art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d'uso ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente "inter partes") di natura obbligatoria (Cassazione civile, sez. un., 17/12/2020, n. 28972).

  In tema di contratti aventi ad oggetto diritti reali su immobili, sussistendo il requisito di forma richiesto dalla legge, ossia l'indicazione degli estremi del permesso di costruire o dell'istanza di sanatoria, l'eventuale difformità sostanziale della costruzione rispetto al titolo abilitativo non comporta nullità del contratto, ma rileva in termini di inadempimento e giustifica la risoluzione del contratto (Tribunale Grosseto, 15/12/2020, n. 887).

  L'azione, con la quale il condominio di un edificio chiede, invece, la rimozione di opere, che altro condominio abbia effettuato sulla cosa comune in violazione della disciplina dettata dagli articoli 1102, 1120 e 1122 del Cc, ha natura reale e deve essere proposta nei confronti di tutti gli altri partecipanti al condominio stesso, come ogni altra azione che tenda all'adempimento di un obbligo positivo inerente a diritti reali, non potendo essere tenuto alla rimozione dell'opera il comproprietario dell'immobile il quale non sia stato parte del processo che abbia ordinato la stessa (Cassazione civile, sez. VI, 13/11/2020, n. 25677).

  Costituisce un onere reale che segue il bene in tutti i successivi passaggi di proprietà il vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi costruiti, ex art. 35 Legge 865/1971, sulla base di convenzioni per la cessione di aree in diritto di superficie, ovvero per la cessione del diritto di proprietà se stipulate precedentemente all'entrata in vigore della Legge 179/1992, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione, ex art. 31, comma 49-bis, della Legge 448/1998, perché la "ratio legis" è quella di garantire la casa ai meno abbienti e impedire operazioni speculative di rivendita, per cui la clausola negoziale contenente un prezzo difforme da quello vincolato è affetta da nullità parziale e sostituita di diritto, ex artt. 1419, comma 2, e 1339 c.c., con altra contemplante il prezzo massimo determinato in forza della originaria convenzione di cessione (Cassazione civile, sez. II, 03/01/2017, n. 21).

  Il decreto emanato ex art. 195 disp. att., cod. proc. civ., di approvazione dell'attribuzione di quote nelle operazioni di divisione, costituisce titolo esecutivo eseguibile anche nei confronti del terzo detentore del bene (Cassazione civile, sez. III, 30/06/2015, n. 13316).

  Deve ritenersi legittimo il diniego di condono edilizio, qualora il manufatto abusivo sia stato realizzato in zona sottoposta a vincolo paesaggistico e tale vincolo sia stato istituito prima dell'esecuzione del manufatto stesso (Consiglio di Stato, sez. VI, 04/03/2019, n. 1476).

  In materia di acquisto per usucapione di diritti reali immobiliari, poiché l'uso prolungato nel tempo di un bene non è normalmente compatibile con la mera tolleranza, spetta a chi lo abbia subito l'onere di dimostrare che l'uso era dovuto a mera tolleranza (Corte appello Torino, sez. II, 20/02/2019, n. 332).

  Ai fini dell’usucapione di diritti reali immobiliari, il possesso degli immobili deve essere stato esercitato corpore et animo, in maniera non violenta, inequivoca e pubblica e che si sia protratto, in maniera ininterrotta, per un periodo superiore ai venti anni (Tribunale Roma, sez. V, 05/03/2019, n. 4953).

  La non conformità della costruzione al progetto approvato non può essere ritenuta vizio della cosa rilevante ai fini della garanzia ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale e risolvendosi, invece, sotto il profilo giuridico, in un'irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione, integrando la fattispecie di cui all'art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi che ne diminuiscano non soltanto il libero godimento, ma anche il valore e la commerciabilità (Tribunale Firenze, 10/12/2018, n. 3405).

  Nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario è "in re ipsa", discendendo dalla perdita della disponibilità del bene, la cui natura è normalmente fruttifera, e dalla impossibilità di conseguire l'utilità da esso ricavabile (Cassazione civile, sez. II, 06/08/2018, n. 20545).

  La prova della risoluzione consensuale di un contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l'estinzione di diritti reali immobiliari è soggetta al requisito della forma scritta "ad substantiam" e, pertanto, non può essere oggetto di deferimento di giuramento decisorio, inammissibile ai sensi dell'art. 2739 c.c. (Cassazione civile, sez. II, 23/11/2018, n. 30446).

  Il diritto di mantenere una siepe a distanza dal confine inferiore rispetto a quella legale può essere usucapito nel termine previsto per i beni immobili (Cassazione civile, sez. II, 30/05/2017, n. 13640).

  Nel caso in cui in un contratto preliminare di vendita, il promittente venditore si obbliga a trasferire la proprietà di un alloggio senza ulteriore specificazione (non precisando che si tratta di proprietà superficiaria di natura pubblicistica e di carattere temporaneo), si deve presumere che la promessa di vendita abbia a oggetto la piena proprietà, spettando al promittente venditore l'onere di provare che il promissario acquirente fosse a conoscenza, al momento della stipula del preliminare, che la promessa di vendita riguardava solo la proprietà superficiaria e, se non si raggiunge tale prova, si ha una fattispecie di aliud pro alio (Cassazione civile, sez. II, 09/10/2017, n. 23547).

  Il titolare del diritto di abitazione di un appartamento sito in condominio è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, applicandosi, in forza dell'art. 1026 c.c., le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 c.c., che si riflettono anche, come confermato dall'art. 67 disp. att. c.c., sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un'obbligazione propter rem (Cassazione civile, sez. II, 19/04/2017, n. 9920).

  La mancanza del certificato di agibilità (ex licenza di abitabilità) rende incommerciabile l'appartamento acquistato a uso abitazione. Il venditore di un immobile destinato ad abitazione deve consegnare all'acquirente il certificato di agibilità, sotto pena, in difetto, della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno, con possibilità di formulare l'eccezione di inadempimento (Cassazione Civile, Sez. II, 30.01.2017, n. 2294).

  In materia di divisione giudiziale, la somma dovuta a titolo di conguaglio ha natura di debito di valore e quindi deve essere rivalutata (Cassazione Civile, Sez. II, 08.04.2016, n. 6931).

  L'usufruttuario, che non può disporre con atto mortis causa del suo diritto, può cedere con atto inter vivos il proprio diritto (la cui durata, a norma dell'art. 979 c.c., non può eccedere la vita dell'usufruttuario o il trentennio, in caso di persona giuridica) per un certo tempo o per tutta la sua durata (Cassazione civile, sez. II, 04/05/2016, n. 8911).

  Nell'ipotesi di occupazione “sine titulo” di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario per l’indisponibilità del medesimo può definirsi “in re ipsa”, il che, però, non fa venir meno l’onere quanto meno di allegare ed anche di provare il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell’immobile, l’avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione (Cassazione civile, sez. VI, 15/12/2016, n. 25898).

  L'usufruttuario, così come l'usuario, è legittimato, in forza del rinvio ex art. 1026 c.c., all'esercizio in nome proprio delle azioni petitorie e possessorie volte a difendere e a realizzare il proprio uso e godimento della cosa rispetto alle ingerenze di terzi (Cassazione civile, sez. II, 31/03/2016, n. 6293).

  Il carattere ordinario o straordinario dell'opera rileva ai fini della distinzione tra gli interventi a carico dell'usufruttario e quelli a carico del nudo proprietario, poiché in considerazione della natura dei rispettivi diritti, l'usufruttuario ha l'onere di provvedere a quanto attiene alla conservazione e al godimento della cosa, mentre sono riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della stessa (Cassazione civile, sez. II, 06/11/2015, n. 22703).

  Nel caso di acquisto di un immobile con denaro proprio del disponente e intestazione ad altro soggetto che il primo intenda beneficiare, la compravendita costituisce lo strumento per il formale trasferimento del bene e il corrispondente arricchimento del beneficiario, con la conseguenza che un tale atto integri una donazione indiretta del bene stesso e non del denaro (Cassazione civile, sez. II, 04/09/2015, n. 17604).

  Gli atti interruttivi dell'usucapione eseguiti nei confronti di uno dei compossessori non hanno effetto interruttivo nei confronti degli altri, in quanto non sussiste vincolo di solidarietà tra i comproprietari (Cassazione civile, sez. II, 12/06/2015, n. 12192).

  In tema di divisione giudiziale, la sentenza risolutiva delle contestazioni sul progetto e contenente l'assegnazione dei beni ai condividenti costituisce titolo esecutivo, con la conseguenza che ciascuno di costoro acquista non solo la piena proprietà dei beni facenti parte della quota toccatagli, ma ha anche la potestà di esercitarne tutte le azioni inerenti al godimento del relativo dominio, compresa quella diretta a ottenere in via esecutiva il rilascio dei beni costituenti la quota del condividente che, in conseguenza della compiuta divisione, non abbia più nessun titolo idoneo a giustificarne l'ulteriore detenzione (Cassazione civile, sez. II, 27/12/2013, n. 28697).

  In tema di divisione, il conguaglio dovuto dal condividente, cui sia attribuito per intero l'immobile comune non comodamente divisibile, costituisce un debito di valore, da determinarsi con riferimento al valore del bene al momento della decisione della cause di divisione. Tale valore, peraltro, non può essere stabilito maggiorando automaticamente il prezzo del bene - accertato dal consulente tecnico d'ufficio nel corso del giudizio divisorio - in base all'indice di svalutazione monetaria intervenuta tra la data dell'accertamento e quella della pronuncia della sentenza, in quanto spesso gli immobili si rivalutano con un ritmo più elevato, o comunque diverso, rispetto a quello della svalutazione della moneta secondo gli indici Istat (Cassazione civile, sez. II, 08/10/2013, n. 22903).

  Il coerede che sul bene da lui posseduto abbia eseguito delle migliorie, può pretendere, in sede di divisione, non già l'applicazione dell'art. 1150 comma 5 c.c., secondo cui è dovuta un'indennità pari all'aumento di valore della cosa in conseguenza dei miglioramenti, ma, quale mandatario o utile gestore degli altri partecipanti alla comunione ereditaria, il rimborso delle spese sostenute per materiali o manodopera (Cassazione civile, sez. VI, 28/06/2013, n. 16364).

  Per la comunione ordinaria, nell'ipotesi di immobili non comodamente divisibili, l'attribuzione dell'intero immobile in comproprietà ai coniugi, contitolari in regime patrimoniale di comunione legale dei beni della quota maggiore, non è in contrasto con il principio del "favor divisionis" al quale è informato l'art. 720 c.c., tenuto conto della considerazione unitaria del diritto dei coniugi i quali, alla stregua della disciplina normativa contenuta negli art. 159 ss. c.c., non sono titolari di un diritto di quota di cui possono disporre, come avviene nella comunione ordinaria, ma sono solidalmente titolari di un diritto sui beni comuni di cui ciascuno di essi può disporre senza il consenso dell'altro (Cassazione civile, sez. VI, 25/10/2011, n. 22082).

  La comunione ereditaria non si trasforma in comunione ordinaria per il fatto che qualcuno dei coeredi abbia ceduto a un estraneo la propria quota, posto che lo stato di comunione cessa soltanto con la divisione tramite la trasformazione dei diritti dei singoli partecipanti su quote ideali dell'eredità in diritti di proprietà individuali su singoli beni. Lo scioglimento della comunione ereditaria nei confronti di uno dei coeredi non ne modifica la natura e non fa venir meno quindi il diritto di prelazione a favore dei coeredi previsto dall'art. 732 c.c., mentre la comunione residuale sui beni ereditari si trasforma in comunione ordinaria, con conseguente inapplicabilità dell'art. 732 c.c., solamente quando siano state compiute le operazioni divisionali dirette a eliminare la maggior parte delle varie componenti dell'asse ereditario indiviso al momento dell'apertura della successione (Cassazione civile, sez. II, 12/10/2007, n. 21491).