Diritto Condominiale

Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la riforma del diritto di condominio.

La riforma ha apportato alla normativa contenuta nel Codice Civile - e non solo - profonde modifiche alla figura dell’amministratore e ai quorum costitutivi e deliberativi, ha innovato in materia di impianti televisivi non centralizzati e di quelli di videosorveglianza sulle parti comuni, ha istituzionalizzato la facoltà di rinunciare a certe condizioni all’utilizzo dell’impianto di riscaldamento centralizzato e, infine, ha previsto che le norme del regolamento di condominio non possano vietare ai condomini di detenere o possedere animali domestici.

Nonostante però le norme abbiano innovato e modificato la disciplina condominiale, i problemi rimangono sempre gli stessi. Lo studio legale Leteo vi può aiutare a risolvere le problematiche condominiali, laddove possibile anche semplicemente in via stragiudiziale ovvero in sede di mediazione civile e commerciale, obbligatoria in materia di diritto condominiale.

• GIURISPRUDENZA IN MATERIA

  Sono nulle le deliberazioni assembleari concernenti interventi di carattere straordinario che non abbiano previsto la costituzione di un fondo cassa speciale che, ex lege, è di natura obbligatoria (Cass. Civ. n. 9388/2023)

  In tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un'unità immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto (come dedotto nella specie), in base alla disciplina antecedente (qui operante ratione temporis) all'entrata in vigore dell'art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. (introdotto dalla L. n. 220 del 2012), il titolare dell'usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c.; ne consegue che l'assemblea deve ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento, ed altrimenti spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati (Cassazione civile, sez. VI, 19/10/2022, n. 30877)

  L'art. 1122, comma 1, c.c., vieta a ciascun condomino, nell'unità immobiliare di sua proprietà, l'esecuzione di opere che rechino danno alle parti condominiali, nel senso che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune da parte degli altri condomini o determinino pregiudizievoli invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari. Spetta al giudice del merito, sulla base di apprezzamento di fatto sindacabile in cassazione soltanto nei limiti di cui all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, verificare se l'opera realizzata su parte di proprietà individuale, nella specie la chiusura eseguita in corrispondenza dell'appartamento di una condomina, pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità del ballatoio comune da parte degli altri condomini, avendo riguardo alla destinazione funzionale dello stesso ed alle utilità che possano trarne le restanti unità di proprietà esclusiva (Cassazione civile, sez. VI, 14/10/2022, n. 30307)

  Per il riscontro della "maggioranza degli intervenuti", agli effetti dell'art. 1136 c.c., occorre che la deliberazione sia approvata almeno dalla metà più uno dei membri del collegio. Se gli intervenuti sono quattro, la delibera deve essere quindi approvata da tre degli aventi diritto, e così sempre se gli intervenuti sono in numero pari. Se il numero degli intervenuti è, invece, dispari, la maggioranza è data dal numero che, raddoppiato, superi di almeno una unità il totale dei presenti in assemblea (Cassazione civile, sez. VI, 03/10/2022, n. 28629)

  Il regolamento che esorbiti dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita all'assemblea condominiale, che incide sui diritti (e sui doveri) dei singoli proprietari, limitando i loro diritti dominicali - ad es. prevedendo il divieto di locare il proprio appartamento a terzi estranei o di tenere animali domestici - o ancora che determina criteri di riparto delle spese diversi da quelli legali ha natura di contratto plurisoggettivo, che come tale deve essere approvato e modificato con il consenso unanime dei comunisti (Tribunale Lecce, sez. I, 15/09/2022, n. 2549)

  L'ufficio di amministratore condominiale ha carattere perenne e necessario e che non ammette soluzioni di continuità: pertanto l'amministratore conserva i suoi poteri anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia oggetto di impugnativa davanti all'autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità della delibera stessa, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con una nuova delibera dell'assemblea (Tribunale Teramo, 15/09/2022, n. 91)

  In tema di condominio, la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali non costituisce la fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, previsto per legge, ma solo un parametro di quantificazione dell'obbligo. L'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, ha una funzione ricognitiva dei valori e criteri stabiliti per legge per operare la ripartizione delle spese. Quindi tale approvazione non ha natura negoziale e non deve essere sorretto dal consenso unanime dei condomini, ma unicamente dalla maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (Tribunale Roma, sez. V, 07/09/2022, n. 1301)

  Nell’impugnazione di delibera condominiale, la proposizione dell'istanza di mediazione produce l'effetto interruttivo della prescrizione sul termine di cui all'art. 1137 c.c. ai fini dell'impugnativa della delibera condominiale, posto che per principio generale la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli stessi effetti della domanda giudiziale ed 'impedisce' la decadenza. Infatti l'istanza determina un effetto di tipo interruttivo e non sospensivo, per cui il termine per impugnare, dopo il deposito del verbale negativo della mediazione, è, di nuovo e per intero, quello di trenta giorni previsto dall'art. 1137 comma 2 c.c. (Tribunale Roma, sez. V, 25/05/2021, n. 9078)

  Il condominio si configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini e l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa degli interessi, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale, tanto più in caso di azioni reali nei confronti dei singoli condomini o contro terzi e dirette a ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali su cose o parti dell'edificio condominiale (Cassazione civile, sez. II, 06/10/2021, n. 27080)

  In considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio (elencate in via esemplificativa - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c.) alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (ad es. le cosiddette case a schiera), se dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.. Anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacché, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi - è possibile la costituzione "ab origine" di un condominio fra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali (Cassazione civile, sez. II, 04/07/2022, n. 21077)

  Il divieto di destinare un appartamento alla specifica attività di “affittacamere” deve essere contenuto in un regolamento condominiale che abbia valenza contrattuale per essere stato predisposto dall'unico proprietario originario dell'edificio e richiamato nei singoli atti d'acquisto ovvero per essere stato adottato in sede assembleare con il consenso all'unanimità di tutti i condomini (Tribunale Roma, sez. V, 04/01/2022, n. 80)

  In tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'articolo 2377, comma 8, del codice civile dettato in tema di società di capitali, rimanendo affidata soltanto la pronuncia finale sulle spese ad una valutazione di soccombenza virtuale. La cessazione della materia contendere conseguente alla revoca assembleare della delibera impugnata si verifica anche quando la stessa sia stata sostituita con altra dopo la proposizione dell'impugnazione ex articolo 1137 del codice civile, in quanto la sussistenza dell'interesse ad agire deve valutarsi non solo nel momento in cui è proposta l'azione, ma anche al momento della decisione (Cassazione civile, sez. VI, 21/06/2022, n. 20005)

  In tema di condominio, un utilizzo più ampio del bene comune posto in essere dal singolo condomino non configura automaticamente una lesione dei diritti degli altri partecipanti (Tribunale Roma, sez. V, 20/12/2021, n. 19747)

  In tema di condominio, la ripartizione delle spese relative al consumo idrico deve avvenire nel rispetto dei criteri fissati dall'articolo 1123 del Cc, disposizione di riferimento per la disciplina del riparto interno di qualsiasi spesa inerente alle unità immobiliari. In particolare, tale ripartizione deve avvenire, in via preferenziale, in base a quello che è l'effettivo consumo, a condizione che questo sia rilevabile oggettivamente utilizzando le opportune strumentazioni tecniche, come ad esempio mediante l'installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore che consenta di utilizzare la lettura di esso come base certa per l'addebito dei costi. Laddove l'unità abitativa non risulti provvista del predetto contatore, la ripartizione deve avvenire in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno, espresso in millesimi di proprietà. Tale ultimo criterio di ripartizione può essere derogato esclusivamente con il consenso unanime di tutti i condomini (Tribunale Roma, sez. V, 16/12/2021, n. 19567)

  Rientra nella competenza per materia del giudice di pace la lite sulle modalità d'uso dell'area condominiale, come quando si discuta se essa sia utilizzabile per collocarvi tavolini e sedie (Cassazione civile, sez. VI, 27/10/2015, n. 21910)

  La controversia sulla legittimità dell'uso a parcheggio di un'area condominiale appartiene alla competenza del tribunale e non a quella del giudice di pace, risultando oggetto di contestazione il diritto ad un certo uso del bene comune e non soltanto le relative modalità di esercizio (Cassazione civile, sez. VI, 10/08/2015, n. 16650)

  In tema di controversie tra condomini ai sensi dell'art. 7 c.p.c. non rientrano nella competenza per materia del g.d.p. quelle relative alla violazione del regolamento condominiale circa il parcheggio delle autovetture nel cortile condominiale bensì in quella del tribunale posto che viene messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso delle cose comuni (Tribunale Roma, sez. V, 21/01/2015, n. 1314)

  Ogni condomino ha interesse ad agire o a resistere, intervenendo nel processo, anche affiancando l'amministratore, per fare valere in sede processuale le ragioni del condominio quando la lite riguardi la consistenza dei beni comuni (Cassazione civile, sez. un., 18/04/2019, n. 10934).

  In materia di parcheggi, gli spazi che debbono essere riservati a tale scopo, ex art. 41 sexies Legge 1150/1942, possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l'esigenza di deflazione della domanda di spazi per parcheggio (Cassazione civile, sez. II, 14/06/2019, n. 16070).

  È richiesta una deliberazione assembleare quando un'innovazione realizzata nelle unità di un condominio coinvolga un'opera di trasformazione incidente sull'essenza della cosa comune, modificandone l'originaria funzione e destinazione (Cassazione civile, sez. II, 05/06/2019, n. 15265).

  Gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali (spese postali e i compensi dovuti all'amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti), sono inquadrabili nell'ambito dell'art. 1123, comma 2, c.c., purché sia concretamente valutata la natura dell'attività resa al singolo condomino e la conseguente addebitabilità individuale (Cassazione civile, sez. II, 10/05/2019, n. 12573).

  Si applica l'art. 63 disp. att. c.c. - e non l'art. 1104 c.c. - in tema di responsabilità solidale dell'acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore, il quale limitata la suddetta responsabilità al biennio precedente all'acquisto (Cassazione civile, sez. II, 12/04/2019, n. 10346).

  Si può derogare ai criteri di ripartizione delle spese previsti dal codice civile solo in presenza di un'apposita convenzione approvata all'unanimità da tutti i condomini (Cassazione civile, sez. II, 28/02/2019, n. 6010).

  In mancanza di tabelle regolarmente approvate, anche per il cd. condominio minimo (quello composto di 2 partecipanti), la quota di partecipazione alle spese gravante sui singoli proprietari deve essere determinata in base all'art. 1123 c.c. (tenendo conto del valore delle loro proprietà esclusive), non potendosi fare applicazione della regolamentazione in materia di comunione prevista dall'art. 1101 c.c., la quale, in assenza di accordi, presume che le quote siano uguali (Cassazione civile, sez. II, 16/04/2018, n. 9280).

  La determinazione del riparto delle spese attinenti alla prestazione dei servizi nell'interesse comune, ai sensi dell'art. 1123 c.c., deve avvenire, a pena di nullità, mediante delibera assembleare approvata con il consenso di tutti i condomini (Cassazione civile, sez. II, 31/01/2018, n. 2415).

  Non sussiste il diritto al rimborso da parte degli altri condomini nel caso in cui l'esigenza di manutenzione e riparazione dell'edificio condominiale derivi da una specifica condotta illecita attribuibile allo stesso condomino che ha sostenuto l'intera spesa per tali interventi (Cassazione civile, sez. VI, 28/05/2018, n. 13293).

  Per escludere la presunzione di condominialità su un bene non è sempre necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo anche sufficiente che da questo emergano elementi univoci che siano in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione avuto riguardo alla sua attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo (Cassazione civile, sez. II, 24/04/2018, n. 10073).

  La costruzione di un cancello sul muro condominiale che serva a collegare il cortile dello stabile con una proprietà esclusiva di una condomina, costituisce uso consentito della cosa comune ai sensi dell'articolo 1102 c.c., secondo cui il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di essa, o di non impedire l'altrui pari uso (Cassazione civile, sez. II, 16/04/2018, n. 9278).

  Occorre la nomina di un amministratore, ex art. 1129 c.c., nel caso di un supercondominio in cui partecipino oltre 8 edifici (Cassazione civile, sez. VI, 12/06/2018, n. 15262).

  Con un'espressa delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico, i condomini possono escludere la "perpetuatio" di poteri in capo all'amministratore di condominio uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c. o per dimissioni (Cassazione civile, sez. II, 17/05/2018, n. 12120).

  Il giudizio di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio deve essere preceduto dal procedimento di mediazione obbligatoria la cui mancata partecipazione integra il mancato avveramento di una condizione di procedibilità (Cassazione civile, sez. VI, 18/01/2018, n. 1237).

  Il rivestimento del parapetto e della soletta del balcone devono essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderla esteticamente gradevole, quando, di norma, i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso (Cassazione civile, sez. II, 14/12/2017, n. 30071).

  Un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione che partecipi a un'assemblea di condominio non influisce sulla validità della costituzione e delle decisioni in tale sede assunte, sempre che tale partecipazione non abbia influito sulla maggioranza richiesta e sul "quorum" prescritto, né sullo svolgimento della discussione e sull'esito della votazione (Cassazione civile, sez. II, 30/11/2017, n. 28763).

  Ha diritto al rimborso il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, solo se dimostri, ex art. 1134 c.c. (testo previgente alla modifica operata con la l. n. 220 del 2012), l'urgenza, ossia se dimostri che le opere erano necessarie a evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune e che dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cassazione civile, sez. VI, 16/11/2017, n. 27235).

  Nel caso di aree destinate e vincolate a parcheggio dal costruttore, solo i proprietari degli immobili realizzati tra il 1967 (Legge ponte 765/1967) e il 2005 (Legge 246/2005) possono vantare il diritto reale d'uso, atteso che in tale ipotesi l'atto di vendita dell'area vincolata è valido e le clausole contrattuali che impediscono ai condomini l'esercizio del diritto d'uso sono colpite da nullità; l'esercizio del diritto reale d'uso, però, non è gratuito; chi vuole avvalersene, deve corrispondere un equo compenso al costruttore (Cassazione civile, sez. II, 14/11/2017, n. 26911).

  L’avviso di convocazione dell'assemblea, ex art. 66 disp. att. c.c., è un atto unilaterale recettizio (ex art. 1335 c.c.), che deve essere ricevuto almeno cinque giorni prima l’adunanza di prima convocazione e che condiziona la validità delle deliberazioni; il condominio deve dimostrare la data in cui esso è pervenuto all'indirizzo del destinatario e, nell'ipotesi di invio con lettera raccomandata ed ove questa non sia consegnata, la data di consegna coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza che è atto idoneo alla conoscenza per consentirne il ritiro (Cassazione civile, sez. II, 06/10/2017, n. 23396).

  Per l'androne e per il terrazzo condominiale, ex art. 1117 c.c., sussiste una presunzione di condominialità (Cassazione civile, sez. VI, 05/10/2017, n. 23300).

  Il condomino, per le obbligazioni contratte dall'amministratore e sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, risponde esclusivamente nei limiti della propria quota millesimale, sicché, ove il creditore ne ometta la specificazione ovvero proceda per il totale dell'importo portato dal titolo, l'esecutato può proporre opposizione all’esecuzione ex art. 615, comma 1, c.p.c. (Cassazione civile, sez. III, 29/09/2017, n. 22856).

  La nomina dell'amministratore di condominio da parte del tribunale, in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, ai sensi dell'articolo 1129, I comma, c.c., non muta la posizione dell'amministratore stesso, il quale, benché designato dall'autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice (Cassazione civile, sez. II, 21/09/2017, n. 21966).

  Deve considerarsi illegittimo l'utilizzo esclusivo del bene comune da parte del singolo condomino che impedisca il libero e pacifico godimento dei beni comuni agli altri partecipanti al condominio (Cassazione civile, sez. II, 04/09/2017, n. 20712).

  L'installazione da parte di un singolo partecipante di un impianto di condizionamento dell'aria, in mancanza di consenso degli altri condomini o di un loro comportamento inerte, integra violazione dell'art. 1102 c.c. quando viene impedita l'installazione di analogo apparecchio da parte degli altri condomini (Cassazione civile, sez. II, 13/07/2017, n. 17400).

  La Corte di Cassazione, con la sentenza del 9 gennaio 2017 n. 199, ha stabilito che le obbligazioni condominiali, in quanto pecuniarie e come tali naturalmente divisibili ex parte debitoris, difettano del requisito dell'unicità della prestazione. Per tale ragione, in assenza di una disposizione normativa diversa, tali obbligazioni non sono soggette al regime della solidarietà, bensì a quello della parziarietà.

  Quando un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale, sussiste condominio parziale "ex lege", in base alla previsione di cui all'art. 1123, comma 3, c.c.; per cui il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro e alle unità immobiliari direttamente interessate (Cassazione civile, sez. II, 02/03/2016, n. 4127).

  L'assemblea dei condomini può modificare all'unanimità il criterio previsto dalla legge riguardo le spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria, delle terrazze che servano di copertura ai piani sottostanti che, ex art. 1126 c.c. debbono essere poste per un terzo a chi ne abbia l'uso esclusivo e due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti (Cassazione civile, sez. II, 23/03/2016, n. 5814).

  Lo spazio aereo sovrastante a cortili comuni non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito, ai sensi dell'art. 840, comma 3, c.c., l'utilizzazione, ancorché parziale, a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante ad area comune (Cassazione civile, sez. II, 21/03/2016, n. 5551).

  L'assemblea condominiale può deliberare di assegnare i posti auto nel cortile comune, trattandosi di una manifestazione del potere di regolamentare l'uso della cosa comune (Cassazione civile, sez. II, 12/11/2015, n. 23118).

  Mettere in comunicazione un vano di cui si è proprietario facente parte di un condominio con un sottostante appartamento facente parte di altro condominio attiguo, deve considerarsi una condotta illegittima, atteso che si verifica nella specie un uso più intenso della cosa comune, a discapito degli altri condomini (Cassazione civile, sez. II, 09/10/2015, n. 20339).

  Le spese dell'ascensore possono riguardare solo alcuni condomini ma l'impianto è di proprietà comune a tutti i condomini (Cassazione civile, sez. II, 14/07/2015, n. 14697).

  Possono essere gli stessi condomini, all'unanimità, a stabilire una loro definizione del concetto di decoro architettonico relativo all'aspetto generale dell'edificio (Cassazione civile, sez. II, 17/06/2015, n. 12582).

  Il condomino, in caso di liti da promuovere o a cui resistere, con specifica comunicazione, ha la facoltà di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in caso di soccombenza, sottraendosi così dal potere vincolante delle delibere condominiali.

  Non tutte le delibere del condominio possono essere impugnate in sede contenziosa, ai sensi dell'art. 1137 c.c., poiché nel caso in cui l'assemblea dei condomini, regolarmente convocata, non assuma decisioni in merito all'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza, ovvero se la decisione non viene eseguita, il condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione.

  La revisione delle tabelle millesimali può avvenire solo in presenza di errori rilevanti, oggettivamente riscontrabili, e relativi a elementi necessari per la valutazione dell'immobile, oppure per sopravvenute modifiche sulla consistenza reale che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori.

  Il successore a titolo particolare nella proprietà condominiale ha interesse a impugnare di nullità le deliberazioni dell'assemblea dei condomini, prese prima del suo acquisto, allorché esse abbiano avuto per oggetto materie destinate a incidere sulla sua nuova sfera giuridica.

  L'opposizione del condomino al decreto ingiuntivo di cui all'art. 63 disp att. c.c. non può mai estendersi a questioni relative all’annullabilità della delibera condominiale di approvazione delle spese che deve essere impugnata separatamente ex art. 1137 c.c. nei termini previsti da legge. Viceversa, in caso di sussistenza di motivi di nullità della delibera assembleare, il sindacato del giudice del procedimento monitorio si estende anche sulla validità della delibera assembleare purché l’attore abbia introdotto la questione non in via di eccezione ma con domanda.

  L'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.

  Il singolo condomino è legittimato a effettuare modificazioni o innovazioni alla cosa comune, qualora le stesse non siano finalizzate a un'appropriazione da parte del condomino di una parte comune per fini personali e non alterino la destinazione del bene, ma ne facciano semplicemente un uso più intenso che non pregiudica il pari uso e non provoca un pregiudizio concreto.

  In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ., il condomino può ottenere il rimborso della spesa urgente fatta "per la cosa comune", sostenuta, cioè, in funzione dell'utilità comune.

  La conoscenza degli argomenti da trattare in assemblea va desunta esclusivamente dall'ordine del giorno e non aliunde.

  Deve essere escluso il diritto di parcheggiare nel cortile condominiale, se la presenza di veicoli in sosta, oltre a rendere scomodo il raggiungimento a piedi delle singole unità immobiliari, impedisce a un condomino di utilizzare il cortile per l'introduzione di automezzi nei vani di sua proprietà posti a pianterreno.

  In tema di condominio negli edifici, costituisce alterazione del decoro architettonico, ossia la lesione dell'estetica dello stabile, la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l'installazione di vetri e di una struttura in alluminio, perché peggiora la sagoma dello stabile.

  Affinché un condomino possa staccarsi dall'impianto comune centralizzato di riscaldamento senza l'unanimità di consenso degli altri condomini è necessaria la duplice condizione che dal distacco non derivino né uno squilibrio termico pregiudizievole all'impianto né un aggravio di spese per coloro che continuino a usufruire dell'impianto.

  In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all'art. 1137, ultimo comma, c.c., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135, n. 2 e n. 3, c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 c.c.

  Lo svolgimento dell'assemblea condominiale in un giorno diverso da quello indicato nell'avviso di convocazione e la deliberazione su argomenti non inseriti nell'ordine del giorno integrano vizi che comportano l'annullabilità - e non la nullità - della relativa delibera.

  Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cc, che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino, che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti.