Studio Legale Leteo


Avv. Pasquale Leteo - Dott. Marco Leteo
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Locazione e sfratti

Avv. LETEO

La scelta del tipo di contratto nel dare e prendere in locazione un immobile è di fondamentale importanza quanto al canone, alla durata del contratto e agli effetti fiscali e tributari.

Lo studio dell’Avv. Pasquale Leteo vi aiuta ad orientarvi.

 

Anche nella fase patologica del rapporto/contratto, lo studio può darvi un valido ausilio ricordandovi, però, che l’intimazione di sfratto per morosità, salva diversa previsione contrattuale, si può proporre anche per il mancato pagamento di una sola rata di canone e che la tempestività dell’azione giudiziaria è di fondamentale importanza al fine di evitare che, a causa dei tempi tecnici, la morosità diventi elevata.

 

Quanto a conduttore di immobile ad uso abitativo che si trovi in difficoltà nel pagamento del canone, va verificata la possibilità di avvalersi del contributo dello Stato per la c.d. “morosità incolpevole”. Il contributo all'affitto è un aiuto concesso attraverso i Comuni ai conduttori in difficoltà per motivi indipendenti dalla loro volontà.

 

Per le locazioni ad uso diverso, lo studio si occupa di prelazione del conduttore nell'ipotesi di vendita dell'immobile locato e di indennità per la perdita dell'avviamento commerciale a seguito di diniego di rinnovo alla prima scadenza o di disdetta.

 

Lo studio offre assistenza nell'ambito della successione nel contratto di locazione nell'ipotesi di unioni civili.

 

Chiamateci per fissare un appuntamento, verificheremo insieme il da farsi, ricordandovi che lo studio offre il primo parere orientativo gratuito sulla questione controversa.

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GIURISPRUDENZA IN MATERIA

Qualora l'immobile locato sia affetto da difetti che ne impediscano totalmente il godimento, il conduttore può sospendere il pagamento del canone. Cassazione Civile, Sez. III, 03.05.2016, n. 8637.

 

Con decorrenza dal 1 gennaio 2016 è fatto obbligo al locatore, una volta registrato il contratto di locazione entro trenta giorni dalla stipula, di darne documentata comunicazione all'amministratore del condominio nei successivi sessanta giorni.

 

Con la Legge 10 novembre 2014 n. 162, di conversione, con modificazioni, del Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 132, per le esecuzioni per rilascio (sfratti) è stato modificato l’art. 609 c.p.c. che ha introdotto la disciplina relativa ai beni mobili estranei all’esecuzione al fine di liberare da essi l'immobile per il quale è stato ottenuto il rilascio.

 

Dal 24 dicembre 2013 non è più necessario allegare al contratto di locazione l’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), fermo restando che, però, dovrà darsi atto nel contratto che l’attestato è stato consegnato al conduttore e da questi ricevuto.

 

Non è più possibile pagare il canone della locazione in contanti.

Per facilitare la tracciabilità, Il pagamento del canone di locazione può avvenire solo a mezzo di assegno bancario di conto corrente, circolare, postale o di bonifico, a prescindere dall’ammontare del canone.

 

La cedolare secca è un regime tributario facoltativo, riservato alle persone fisiche per gli immobili da A1 a A11 (escluso A10 – uffici e studi privati) e relative pertinenze, che consente di pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, mentre per i contratti registrati con tale regime non andranno pagate l’imposta di registro per la prima registrazione e per i rinnovi annuali, proroghe e risoluzioni, l’imposta di bollo per il contratto e le quietanze. Resta l’obbligo di pagare l’imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione.

La cedolare secca comporta la rinuncia per tutta la durata dell’opzione alla richiesta dell’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto.

La scelta di tale regime può avvenire alla prima registrazione del contratto o, se questo è stato già registrato, per gli anni successivi, ma in tale ultimo caso andrà comunicata all’inquilino con lettera raccomandata, in cui si rinuncia alla facoltà dell’aggiornamento.

L’imposta dovuta è pari al 21% del canone annuo nel caso di contratto a canone libero, ovvero del 10%, sempre del canone annuo, nel caso di contratto a canone concordato, fermo sempre che non sono dovute le addizionali Irpef regionali e comunali.

 

La legge 431/1998 prevede la nullità del contratto di locazione ad uso abitativo nel caso di carenza della forma scritta, nullità prevista altresì nel caso in cui il contratto, bensì redatto per iscritto, non sia stato registrato entro il termine previsto dalla legge.

La suddetta legge non si applica ai contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo.

 

In tema di locazione di immobili, non è consentito al conduttore astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che l'evento sia ricollegabile ad un fatto del locatore.

 

Ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria occorre la sussistenza della previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore, l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza e la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.

 

Il conduttore, che abbia compiuto delle riparazioni urgenti eccedenti la normale manutenzione ex art. 1577 c.c. a un immobile locato, ha diritto ad essere risarcito delle spese sostenute solo qualora tali lavori siano stati preceduti da un avviso al locatore che, tuttavia, sia rimasto inerte.

 

Ai sensi dell'art. 36 della l. 27 luglio 1978, n. 392, il conduttore ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale solo se, nel caso di cessione del contratto di locazione, la cessione sia stata notificata al locatore.

 

Il conduttore è legittimato ad esperire l'azione di restituzione di somme indebitamente corrisposte al locatore e da quest'ultimo percepite, entro il termine decadenziale di sei mesi decorrente dalla data del rilascio del bene e quindi della cessazione del rapporto.

 

Nell’ipotesi di separazione giudiziale o di fatto, scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, il coniuge assegnatario della casa coniugale è sostituito ex lege nella titolarità del contratto di locazione, con l’attribuzione dei relativi diritti ed obbligazioni che ne derivano e con la cessazione del rapporto di locazione in capo all’altro coniuge.

 

L'art. 34 l. 27 luglio 1978 n. 392, nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, subordina l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato al pagamento della indennità di avviamento. Tuttavia la medesima disposizione non esclude la permanenza dell'obbligo del conduttore di continuare a pagare il canone fino alla riconsegna del bene, anche se il conduttore medesimo abbia cessato di utilizzarlo e si limiti a detenerlo, salvo che, in tale ipotesi, questi non abbia formalmente costituito in mora il locatore nelle forme e per gli effetti di cui all'art. 1216 e 1209 c.c.

 

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli art. 27 e 34 l. 27 luglio 1978 n. 392, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno, rimanendo irrilevante, al riguardo, che sia scaduto o meno il termine previsto dall'art. 56 della suddetta legge.

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