Studio Legale Leteo


Avv. Pasquale Leteo - Dott. Marco Leteo
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dIRITTO cOnDOMINIALE

Avv. LETEO

Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la riforma del diritto di condominio.

La riforma ha apportato alla normativa contenuta nel Codice Civile - e non solo - profonde modifiche alla figura dell’amministratore ed ai quorum costitutivi e deliberativi, ha innovato in materia di impianti televisivi non centralizzati e di quelli di videosorveglianza sulle parti comuni, ha istituzionalizzato la facoltà di rinunciare a certe condizioni all’utilizzo dell’impianto di riscaldamento centralizzato e, infine, ha previsto che le norme del regolamento di condominio non possano vietare ai condomini di detenere o possedere animali domestici.

Nonostante però le norme abbiano innovato e modificato la disciplina condominiale, i problemi rimangono sempre gli stessi.

Lo studio dell’Avv. Pasquale Leteo vi può aiutare a risolvere le problematiche condominiali, laddove possibile anche semplicemente in via stragiudiziale.

 

Chiamateci per fissare un appuntamento, verificheremo insieme cosa fare, ricordandovi che lo studio offre il primo parere orientativo gratuito sulla questione controversa. 

 

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GIURISPRUDENZA IN MATERIA

 

La Corte di Cassazione, con la sentenza del 9 gennaio 2017 n. 199, ha stabilito che le obbligazioni condominiali, in quanto pecuniarie e come tali naturalmente divisibili ex parte debitoris, difettano del requisito dell'unicità della prestazione. Per tale ragione, in assenza di una disposizione normativa diversa, tali obbligazioni non sono soggette al regime della solidarietà, bensì a quello della parziarietà.

 

Il condomino, in caso di liti da promuovere o a cui resistere, con specifica comunicazione, ha la facoltà di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in caso di soccombenza, sottraendosi così dal potere vincolante delle delibere condominiali.

 

Per poter chiedere la revoca dell'amministratore, nei casi espressamente previsti dalla legge, è necessaria l'assistenza di un avvocato perché il procedimento, sebbene di volontaria giurisdizione, è pur sempre a parti contrapposte, con la conseguenza che le spese di difesa dell'amministratore fanno carico allo stesso e non al condominio.

 

Non tutte le delibere del condominio possono essere impugnate in sede contenziosa, ai sensi dell'art. 1137 c.c., poiché nel caso in cui l'assemblea dei condomini, regolarmente convocata, non assuma decisioni in merito all'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza, ovvero se la decisione non viene eseguita, il condomino può ricorrere all'autorità giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione.

 

La revisione delle tabelle millesimali può avvenire solo in presenza di errori rilevanti, oggettivamente riscontrabili, e relativi ad elementi necessari per la valutazione dell'immobile, oppure per sopravvenute modifiche sulla consistenza reale che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori.

 

Il successore a titolo particolare nella proprietà condominiale ha interesse a impugnare di nullità le deliberazioni dell'assemblea dei condomini, prese prima del suo acquisto, allorché esse abbiano avuto per oggetto materie destinate a incidere sulla sua nuova sfera giuridica.

 

L'opposizione del condomino al decreto ingiuntivo di cui all'art. 63 disp att. c.c. non può mai estendersi a questioni relative alla annullabilità o nullità della delibera condominiale di approvazione delle spese che deve essere impugnata separatamente ex art. 1137 c.c.

 

L'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.

 

Il singolo condomino è legittimato ad effettuare modificazioni o innovazioni alla cosa comune, qualora le stesse non siano finalizzate a un'appropriazione da parte del condomino di una parte comune per fini personali e non alterino la destinazione del bene, ma ne facciano semplicemente un uso più intenso che non pregiudica il pari uso e non provoca un pregiudizio concreto.

 

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ. (nel testo applicabile "ratione temporis"), il condomino può ottenere il rimborso della spesa fatta "per la cosa comune", sostenuta, cioè, in funzione dell'utilità comune.

 

La conoscenza degli argomenti da trattare in assemblea va desunta esclusivamente dall'ordine del giorno e non aliunde.

 

Deve essere escluso il diritto di parcheggiare nel cortile condominiale, se la presenza di veicoli in sosta, oltre a rendere scomodo il raggiungimento a piedi delle singole unità immobiliari, impedisce a un condomino di utilizzare il cortile per l'introduzione di automezzi nei vani di sua proprietà posti a pianterreno.

 

In tema di condominio negli edifici, costituisce alterazione del decoro architettonico, ossia la lesione dell'estetica dello stabile, la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l'installazione di vetri e di una struttura in alluminio, perché peggiora la sagoma dello stabile.

 

Affinché un condomino possa staccarsi dall'impianto comune centralizzato di riscaldamento senza l'unanimità di consenso degli altri condomini è necessaria la duplice condizione che dal distacco non derivino né uno squilibrio termico pregiudizievole all'impianto né un aggravio di spese per coloro che continuino ad usufruire dell'impianto.

 

In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all'art. 1137, ultimo comma, c.c., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135, n. 2 e n. 3, c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 c.c.

 

Lo svolgimento dell'assemblea condominiale in un giorno diverso da quello indicato nell'avviso di convocazione e la deliberazione su argomenti non inseriti nell'ordine del giorno integrano vizi che comportano l'annullabilità - e non la nullità - della relativa delibera.

 

Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cc, che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino, che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti.

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