Studio Legale Leteo


Avv. Pasquale Leteo - Dott. Marco Leteo
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diritti reali

Avv. LETEO

Lo stato di comunione, conseguente ad una successione ereditaria (comunione ereditaria) o ad un acquisto in quote tra più soggetti (comunione ordinaria), può essere fatto cessare mediante la divisione.

 

Il diritto di procedere allo scioglimento della comunione è un diritto potestativo a cui il coerede o il comunista non può opporsi se non in casi particolari previsti dalla legge.

La divisione ereditaria ha per oggetto l’intero patrimonio del defunto, compresi i debiti, mentre la divisione ordinaria lo scioglimento, in relazione ad uno o più beni, dello stato di comunione.

Con la divisione si passa dallo stato di comunione in quote allo stato di proprietà esclusiva del bene.

 

Mentre la divisione ordinaria ha luogo in natura, con attribuzione in proprietà esclusiva, di una parte del bene se questo è comodamente divisibile, nella divisione ereditaria la quota deve essere formata comprendendovi una certa quantità di tutti i beni presenti nella massa da dividere (immobili, mobili, crediti, debiti).

Nel caso in cui il bene non fosse facilmente divisibile, esso deve essere ricompreso per l’intero nella porzione dell’avente diritto alla quota maggiore e se ciò non fosse possibile il bene andrà venduto all’incanto.

 

Per la definizione definitiva dei rapporti creditori e debitori tra i coeredi, la disciplina dello scioglimento della comunione ereditaria prevede una serie di istituti quali l'obbligo di pagare i debiti ereditari, l'obbligo di collazione dei beni donati, l'obbligo di imputare alla propria quota i debiti verso il defunto o verso gli altri coeredi in dipendenza dei rapporti di comunione e, infine, il diritto al retratto successorio.

 

La divisione ereditaria ha effetto retroattivo e può essere conseguita in via bonaria (divisione contrattuale) e in via giudiziaria (divisione giudiziale), ovvero attuata per testamento (divisione del testatore).

Al giudizio di divisione, soggetto alla procedura di mediazione obbligatoria a pena di improcedibilità, devono partecipare tutti i coeredi o i comproprietari ed i creditori aventi garanzie reali sugli immobili.

 

Lo scioglimento della comunione, sia essa ereditaria che ordinaria, è un fenomeno molto complesso, ma lo studio dell’Avv. Pasquale Leteo vi può aiutare a risolvere le problematiche ad esso legate.

 

Chiamateci per fissare un appuntamento, verificheremo insieme come possiamo aiutarvi, ricordandovi che lo studio offre il primo parere orientativo gratuito sulla questione controversa.

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GIURISPRUDENZA E DOTTRINA IN MATERIA

La mancanza del certificato di agibilità (ex licenza di abitabilità) rende incommerciabile l'appartamento acquistato ad uso abitazione. Il venditore di un immobile destinato ad abitazione deve consegnare all'acquirente il certificato di agibilità, sotto pena, in difetto, della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno, con possibilità di formulare l'eccezione di inadempimento. Cassazione Civile, Sez. II, 30.01.2017, n. 2294.

Nel caso di acquisto di un immobile con denaro proprio del disponente ed intestazione ad altro soggetto che il primo intenda beneficiare, la compravendita costituisce lo strumento per il formale trasferimento del bene ed il corrispondente arricchimento del beneficiario, con la conseguenza che un tale atto integri una donazione indiretta del bene stesso e non del denaro.

In materia di divisione giudiziale, la somma dovuta a titolo di conguaglio ha natura di debito di valore e quindi deve essere rivalutata. Cassazione Civile, Sez. II, 08.04.2016, n. 6931.

In tema di divisione giudiziale, la sentenza risolutiva delle contestazioni sul progetto e contenente l'assegnazione dei beni ai condividenti costituisce titolo esecutivo, con la conseguenza che ciascuno di costoro acquista non solo la piena proprietà dei beni facenti parte della quota toccatagli, ma ha anche la potestà di esercitarne tutte le azioni inerenti al godimento del relativo dominio, compresa quella diretta ad ottenere in via esecutiva il rilascio dei beni costituenti la quota del condividente che, in conseguenza della compiuta divisione, non abbia più nessun titolo idoneo a giustificarne l'ulteriore detenzione. Cassazione civile, sez. II, 27/12/2013, n. 28697.

In tema di divisione, il conguaglio dovuto dal condividente, cui sia attribuito per intero l'immobile comune non comodamente divisibile, costituisce un debito di valore, da determinarsi con riferimento al valore del bene al momento della decisione della cause di divisione. Tale valore, peraltro, non può essere stabilito maggiorando automaticamente il prezzo del bene - accertato dal consulente tecnico d'ufficio nel corso del giudizio divisorio - in base all'indice di svalutazione monetaria intervenuta tra la data dell'accertamento e quella della pronuncia della sentenza, in quanto spesso gli immobili si rivalutano con un ritmo più elevato, o comunque diverso, rispetto a quello della svalutazione della moneta secondo gli indici Istat. Cassazione civile, sez. II, 08/10/2013, n. 22903.

Il coerede che sul bene da lui posseduto abbia eseguito delle migliorie, può pretendere, in sede di divisione, non già l'applicazione dell'art. 1150 comma 5 c.c., secondo cui è dovuta un'indennità pari all'aumento di valore della cosa in conseguenza dei miglioramenti, ma, quale mandatario o utile gestore degli altri partecipanti alla comunione ereditaria, il rimborso delle spese sostenute per materiali o manodopera. Cassazione civile, sez. VI, 28/06/2013, n. 16364.

Per la comunione ordinaria, Nell'ipotesi di immobili non comodamente divisibili, l'attribuzione dell'intero immobile in comproprietà ai coniugi, contitolari in regime patrimoniale di comunione legale dei beni della quota maggiore, non è in contrasto con il principio del "favor divisionis" al quale è informato l'art. 720 c.c., tenuto conto della considerazione unitaria del diritto dei coniugi i quali, alla stregua della disciplina normativa contenuta negli art. 159 ss. c.c., non sono titolari di un diritto di quota di cui possono disporre, come avviene nella comunione ordinaria, ma sono solidalmente titolari di un diritto sui beni comuni di cui ciascuno di essi può disporre senza il consenso dell'altro. Cassazione civile, sez. VI, 25/10/2011, n. 22082.

La comunione ereditaria non si trasforma in comunione ordinaria per il fatto che qualcuno dei coeredi abbia ceduto a un estraneo la propria quota, posto che lo stato di comunione cessa soltanto con la divisione tramite la trasformazione dei diritti dei singoli partecipanti su quote ideali dell'eredità in diritti di proprietà individuali su singoli beni. Lo scioglimento della comunione ereditaria nei confronti di uno dei coeredi non ne modifica la natura e non fa venir meno quindi il diritto di prelazione a favore dei coeredi previsto dall'art. 732 c.c., mentre la comunione residuale sui beni ereditari si trasforma in comunione ordinaria, con conseguente inapplicabilità dell'art. 732 c.c., solamente quando siano state compiute le operazioni divisionali dirette a eliminare la maggior parte delle varie componenti dell'asse ereditario indiviso al momento dell'apertura della successione. Cassazione civile, sez. II, 12/10/2007, n. 21491.

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